Die drei Säulen des Steuersparens: Immobilien, Basisrente & Photovoltaik strategisch nutzen

Eine Immobilie als Kapitalanlage ist weit mehr als nur ein Objekt aus Stein und Mörtel; sie ist ein vielseitiges Instrument zum Vermögensaufbau, das vom Finanzamt an vielen Stellen positiv begleitet wird. Der Grundgedanke dahinter ist erfreulich einfach, denn Du kannst nahezu alle Ausgaben, die Dir im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, als Werbungskosten von Deinen Mieteinnahmen abziehen und so Deine Steuerlast senken.

Die wichtigsten Hebel beim Steuern sparen mit Immobilien im Detail:

Abschreibung (AfA) – Dein größter Papiervorteil: 

Der mächtigste Hebel ist die "Absetzung für Abnutzung" (AfA). Der Staat geht davon aus, dass ein Gebäude mit der Zeit an Wert verliert. Diesen fiktiven Wertverlust kannst Du als rein buchhalterischen Posten von Deinen Mieteinnahmen abziehen und so Deine Steuerlast senken. Dieser Posten ist pures Gold, denn es ist eine Ausgabe, die Du in Deiner Steuererklärung ansetzt, ohne dass tatsächlich Geld Dein Konto verlässt.

Je nachdem, ob Du eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau kaufst, gibt es verschiedene Modelle:

a) Die lineare AfA (Für Bestandsimmobilien)

Dies ist der Standardfall. Die Abschreibungssätze sind gesetzlich nach dem Baujahr des Gebäudes gestaffelt:

​​​​​Profi-Tipp für Bestandsimmobilien: Die gesetzlich angenommene Nutzungsdauer ist oft länger als die Realität. Mit einem Restnutzungsdauergutachten vom Sachverständigen lässt sich nachweisen, dass die tatsächliche Restnutzungsdauer Deiner Immobilie kürzer ist als vom Finanzamt angenommen (z. B. nur noch 30 statt 50 Jahre). Dadurch kannst Du einen höheren Prozentsatz pro Jahr abschreiben, was Deine jährliche Abschreibung und damit Deine Steuerersparnis enorm erhöht.

b) Die degressive AfA (Der Turbo für Neubauten)

Um den Wohnungsbau anzukurbeln, wurde die degressive AfA wieder eingeführt. Sie ist ein riesiger Vorteil für alle, die in Neubau investieren.

• Was gilt? Für alle Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 kannst Du 5 % degressiv abschreiben.
• Wie funktioniert es? Im ersten Jahr schreibst Du 5 % der abschreibbaren Investitionskosten ab. In den Folgejahren schreibst Du dann jeweils 5 % vom Restbuchwert ab. Das führt dazu, dass Du in den ersten Jahren eine deutlich höhere Abschreibung hast als bei der linearen AfA. Dein Steuervorteil wird also stark in die Anfangsphase Deines Investments verlagert, was Deine Liquidität massiv verbessert.

c) Die Sonder-AfA (Der Extra-Bonus für energieeffizienten Neubau)

Zusätzlich zur normalen Abschreibung gibt es unter bestimmten Voraussetzungen noch einen weiteren Bonus obendrauf, um besonders nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum zu fördern.

• Bedingungen: Die neu geschaffene Wohnung muss den Effizienzhaus-Standard 40 (mit QNG-Siegel) erfüllen und die Baukosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter nicht übersteigen.
• Der Vorteil: Du kannst 4 Jahre lang zusätzlich 5 % der Baukosten (bis max. 4.000 €/qm) steuerlich geltend machen. Diese Sonder-AfA läuft neben der linearen oder degressiven AfA und schafft einen enormen Steuervorteil in den ersten Jahren.

d) Finanzierungskosten und clevere Familienmodelle

Die Zinsen, die Du für Dein Immobiliendarlehen zahlst, sind vollständig als Werbungskosten absetzbar. Das macht den Einsatz von Fremdkapital doppelt attraktiv. Ein besonders cleverer Kniff sind Darlehen innerhalb der Familie. Verleihen Dir beispielsweise Deine Eltern Geld für den Kauf, kannst Du die Zinsen mit Deinem hohen persönlichen Steuersatz (bis zu 45 %) absetzen. Deine Eltern müssen die Zinseinnahmen nur mit der niedrigeren Abgeltungssteuer von 25 % versteuern. Wichtig ist, dass der Vertrag einem "Fremdvergleich" standhält, also schriftlich fixiert ist und marktübliche Konditionen aufweist.

• Laufende und vergebliche Kosten geltend machen: Nahezu alle Ausgaben rund um die Immobilie sind absetzbar. Das reicht von der Grundsteuer , über Versicherungen, Kosten für Hausverwaltung und Hausmeister bis hin zu den Betriebskosten für Müll, Wasser oder den Schornsteinfeger. Sogar die Fahrtkosten zum Objekt für Besichtigungen, Reparaturen oder Zählerablesungen kannst Du ansetzen. Ein oft unbekannter Vorteil: Auch vergebliche Werbungskosten kannst Du geltend machen. Kommt ein Immobilienkauf nach mehreren Besichtigungen nicht zustande, kannst Du die entstandenen Fahrtkosten trotzdem absetzen, wenn Du Deine Vermietungsabsicht nachweisen kannst.
• Erhaltungsaufwand strategisch planen: Größere Modernisierungskosten musst Du nicht auf einmal geltend machen. Du kannst sie auf zwei bis fünf Jahre verteilen und so gezielt Deine Steuerlast über die Jahre glätten. So vermeidest Du, durch hohe Einmalerträge in den Spitzensteuersatz zu rutschen, und optimierst Deine Steuerersparnis.
• Steuerfreier Verkauf und die "Ehegattenschaukel": Der vielleicht größte steuerliche Vorteil zeigt sich am Ende: Verkaufst Du Deine Immobilie nach Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren, ist der gesamte Veräußerungsgewinn steuerfrei. Ein fortgeschrittenes Modell ist die sogenannte "Ehegattenschaukel". Hier verkauft ein Ehepartner die Immobilie nach zehn Jahren an den anderen. Der Gewinn ist steuerfrei, es fällt keine Grunderwerbsteuer an, und der kaufende Ehepartner kann die Immobilie zum neuen, höheren Kaufpreis erneut abschreiben. Das schafft ein enormes neues Abschreibungsvolumen innerhalb der Familie.

Die Basisrente, oft auch Rürup-Rente genannt, ist eine vom Staat stark geförderte Form der privaten Altersvorsorge. Sie richtet sich vor allem an Selbstständige, Freiberufler und Angestellte mit hoher Steuerlast, die eine Lücke in ihrer Altersvorsorge schließen und dabei kräftig Steuern sparen wollen. Ihr unschlagbarer Vorteil liegt in der steuerlichen Absetzbarkeit der Beiträge während der Ansparphase.

So funktioniert der Steuerspar-Turbo im Detail:

• Massive Steuerabzüge als Sonderausgaben: Du kannst Deine Beiträge zur Basisrente als Sonderausgaben von Deinem zu versteuernden Einkommen abziehen. Für das Jahr 2025 liegt der Höchstbetrag für Ledige bei 27.566 Euro und für Verheiratete bei 55.132 Euro. Zwar werden Deine Beiträge zur gesetzlichen Rente oder zu berufsständischen Versorgungswerken darauf angerechnet, aber für die meisten entsteht dennoch ein erheblicher Spielraum für zusätzliche, steuerlich geförderte Einzahlungen.
• Ein konkretes Beispiel: Stell Dir vor, Du hast ein zu versteuerndes Einkommen von 80.000 € und zahlst 10.000 € in eine Basisrente ein. Dein zu versteuerndes Einkommen sinkt dadurch sofort auf 70.000 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % sparst Du allein durch diese Einzahlung 4.200 € an Steuern. Deine Netto-Investition für 10.000 € an neuem Altersvorsorgevermögen beträgt also effektiv nur 5.800 €. Der Staat legt quasi 4.200 € obendrauf.
• Perfekt bei Sondereinkünften: Dieser Hebel wirkt besonders stark, wenn Du eine Abfindung, einen Bonus oder andere hohe Einmaleinkünfte erhältst. Mit einer gezielten Sondereinzahlung in die Basisrente kannst Du die hohe Steuerprogression in diesem Jahr brechen und Deine Steuerlast drastisch reduzieren, anstatt einen Großteil Deiner Sondereinnahme direkt an das Finanzamt abzugeben. Ausführliche Informationen in unserem Artikel Basisrente bei Abfindungen.

Die Basisrente ist also ein direktes Tauschgeschäft mit dem Staat: Du übernimmst Verantwortung für Deine Altersvorsorge, und der Staat belohnt dies mit einer erheblichen Steuerersparnis im Hier und Jetzt. Im Gegenzug ist das Kapital bis zum Rentenalter gebunden und wird als lebenslange Rente ausgezahlt. In der Rentenphase wird die Leistung dann besteuert, allerdings in der Regel zu einem deutlich niedrigeren persönlichen Steuersatz als während Deines aktiven Berufslebens.

Eine Photovoltaik-Anlage (PV-Anlage) auf dem eigenen Dach ist längst nicht mehr nur ein Statement für Nachhaltigkeit, sondern auch ein zunehmend attraktives und unkompliziertes Investment mit handfesten steuerlichen Vorteilen. Besonders die Gesetzesänderungen seit 2023 haben die Hürden für private Betreiber massiv gesenkt.

Deine Steuervorteile mit Sonnenenergie im Detail:

• Umsatzsteuerbefreiung (Nullsteuersatz) – der Sofort-Rabatt: Der wohl direkteste Vorteil: Beim Kauf und der Installation einer PV-Anlage (bis zu einer bestimmten Größe) fällt für Dich als Betreiber keine Umsatzsteuer an. Das bedeutet, die Rechnung des Installateurs kommt direkt ohne die 19% Mehrwertsteuer bei Dir an. Ein direkter Preisvorteil, der die Anschaffungskosten sofort senkt und die Amortisationszeit verkürzt.
• Einkommensteuerbefreiung – Sparen ohne Bürokratie: Die Einnahmen aus dem Betrieb kleinerer PV-Anlagen (auf Ein- und Zweifamilienhäusern bis 30 kWp) sind vollständig von der Einkommensteuer befreit. Dieser Schritt des Gesetzgebers hat die größte bürokratische Hürde beseitigt. Du musst die Gewinne aus dem Stromverkauf nicht mehr in der Steuererklärung angeben und keine Einnahmen-Überschuss-Rechnung mehr erstellen.
• Investitionsabzugsbetrag (IAB) und Sonderabschreibungen für Profis: Wenn Du als Gewerbetreibender, Landwirt oder Vermieter eine größere PV-Anlage planst, wird es noch interessanter. Hier kannst Du unter bestimmten Voraussetzungen einen Investitionsabzugsbetrag (IAB) geltend machen. Damit kannst Du bis zu 50 % der voraussichtlichen Anschaffungskosten bereits vor der eigentlichen Investition steuermindernd ansetzen. Zusätzlich sind Sonderabschreibungen möglich, die Deine Steuerlast in den ersten Jahren weiter drücken.

Die PV-Anlage ist somit eine clevere Kombination aus dem Wunsch nach nachhaltiger Energieerzeugung, Schutz vor steigenden Strompreisen und attraktiven finanziellen und steuerlichen Anreizen.

Wie Du siehst, bieten Immobilien, die Basisrente und Photovoltaik-Anlagen jeweils für sich genommen bereits ein enormes Potenzial, Deine Steuerlast zu optimieren und gleichzeitig Deine finanziellen Ziele zu verfolgen. Die wahre Meisterschaft und die größte Hebelwirkung entfalten sich jedoch in der intelligenten Kombination dieser Säulen, abgestimmt auf Deine persönliche Lebens- und Einkommenssituation.

Stell Dir vor: Die jährliche Steuerersparnis aus Deiner Basisrenten-Einzahlung wird zum Eigenkapital-Booster für den Kauf Deiner ersten Kapitalanlage-Immobilie. Die hohen Abschreibungen dieser Immobilie schaffen wiederum den steuerlichen Spielraum, der die Investition in eine PV-Anlage ohne zusätzliche finanzielle Belastung ermöglicht. Und der steuerfreie Gewinn aus dem Immobilienverkauf nach zehn Jahren könnte als Sondereinzahlung in die Basisrente fließen, um eine eventuelle Steuerlast auf andere Einkünfte im Verkaufsjahr zu neutralisieren.

Diese strategischen Verknüpfungen erfordern Weitblick und professionelle Planung. Wir verstehen uns als Dein Partner, der nicht nur einzelne Produkte betrachtet, sondern eine ganzheitliche Strategie für Dich entwickelt. Wir analysieren Deine Situation und zeigen Dir, wie Du diese drei Säulen des Steuersparens für Dich optimal nutzen und kombinieren kannst.

Sprich uns gerne an. Wir freuen uns darauf, mit Dir gemeinsam eine Strategie zu entwickeln, die nicht nur Steuern spart, sondern Dich Deinen Zielen entscheidend näherbringt.