Warum sind Immobilien als Investmentobjekt immer noch so interessant?

In Deutschland haben sich die Preise für Immobilien in Wachstumsregionen innerhalb von 10 Jahren fast verdoppelt. Auch die Mieten sind in diesem Zeitraum massiv gestiegen.

Trotzdem solltest Du dich nicht kopfüber auf die nächstbeste Immobilie stürzen, sondern Dein Investment wohlüberlegt angehen. 

Ein paar wichtige Punkte, die Du auf dem Schirm haben solltest sind:

• Kaufpreis: Wie hoch ist der Kaufpreis im Verhältnis zu einer Jahreskaltmiete?
• Nebenkosten: Wie hoch sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, etc.?
• Nutzungsdauer: Kannst Du jetzt schon absehen, wie lange Du die Immobilie behalten willst? Wann soll sie abbezahlt sein?
• Verwaltungskosten: Wie sind die Kosten für die Verwaltung der Immobilie? Musst du Dich selbst um alles kümmern oder gibt es beispielsweise eine Hausverwaltung, die sich um alles kümmert?
• Macht im Objekt ein Mietpool Sinn?
• Finanzierung: ist eine Finanzierung durch staatliche Zuschüsse möglich (KfW, Tilgungszuschüsse, ...)?
• Abschreibungen: Welche Steuervorteile sind möglich?

Aber keine Sorge, hier wirst Du nicht alleine gelassen, genau deswegen gibt es ja Immo-Bierl. Wir sind als verlässlicher Partner an Deiner Seite und sind sehr daran interessiert, dass es Dir und Deinem Kapital langfristig gut geht. Das ist unsere beste Visitenkarte und wir bieten auch nichts an, in das wir nicht selbst investieren würden.

Aber was heißt das jetzt ganz konkret? Schauen wir uns das Ganze doch einfach mal an einem Beispiel an:

Rahmendaten für das Beispiel:

• Kaufpreis: 100.000€
• Eigenkapital: 10% (=10.000€)
• Fremdkapital (Finanzierungssumme): 90% (=90.000€)
• Kaufnebenkosten: 5.500€
• Gebäudewert für Abschreibung: 90.000€
• Abschreibungssatz: 2,5%
• Garantierte Mietausschüttung über Mietpool: 4%
• Zinssatz für Fremdkapital: 3,5%

Davon sind steuerliche Ausgaben:

• -3.150€ an Zinsen pro Jahr (3,5%)
• -2.250€ Abschreibungen im Jahr (2,5% von 90.000€ über 40 Jahre)
• -600€ Fahrtkosten (abhängig vom Wohnort) pro Jahr (3 Fahrten werden ohne Belege vom Finanzamt übernommen)

Einnahmen:

• + 4.000€ Miete pro Jahr (333€ pro Monat über die 4% Mietpool)
• - 2.000€ Saldo (ergibt bei einem Steuersatz von 40% einen Steuervorteil von 800€)

Steuervorteile im ersten Jahr:

Steuererstattung im ersten Jahr i.H.v. 800€ pro Jahr entsteht aus 40% persönlichem Grenzsteuersatz auf den 2000€ Saldo, die steuerlich geltend gemacht werden können.

Rechenbeispiel:

Angaben ohne Gewähr.

Mit einer Zuzahlung von nur 50€ pro Monat (600€ im ersten Jahr) aus der eigenen Tasche erreicht man einen gängigen Tilgungssatz von 2%, bei der die Immobilie innerhalb von 26 Jahren abbezahlt wäre. 
Die Zuzahlung von 600€ ergibt sich aus 5.400€ Darlehensrate - 4.000€ Mieteinnahmen - 800€ Steuererstattung. 

Einfach formuliert, hat man selber am Ende deutlich weniger Kapital investiert, als die Immobilie (100.000€) wert ist.
Hier ist jetzt auch nichts schön gerechnet und mögliche KfW-Darlehen, Mietsteigerungen, sowie die (ggf. immense) Wertsteigerung der Immobilie sind noch gar nicht mit berücksichtigt.

Beispiel für Steigerung der jährlichen Mieteinnahmen (Annahme einer Erhöhung von 2% jährlich):

Nun noch ein etwas konkreteres Rechenbeispiel:

Unter Betrachtung des exakten jährlichen Steuervorteils, der erforderlichen Zuzahlung und einer Mietsteigerung von 2% jährlich:

*Saldo = jährliche Mieteinnahmen (abzüglich) - Zinszahlungen für Kredit - Abschreibungen (2250€/Jahr)  - Fahrtkosten (600€/Jahr)
Annahmen: Konstante Darlehensrate von 5.400€/Jahr und 40% persönlicher Steuersatz

Angaben ohne Gewähr.

Man sieht, am Ende hat man in diesem realistischem Beispiel in 26 Jahren lediglich 11.843 € (+10.000 € Eigenkapital und 5.500 € Nebenkosten zu Beginn) aus eigener Tasche zugezahlt, besitzt aber eine Immobilie im Wert von 100.000€. Dieser Wert kann natürlich in 26 Jahren bereits deutlich höher liegen.

Was heißt das jetzt alles ganz konkret? Eine Investition in Immobilien als zusätzlicher Baustein zum Wertpapierdepot kann sich sehr wohl lohnen, auch bei etwas höheren Zinsen. Die Rendite einer solchen Anlage hängt natürlich auch von der Wertentwicklung der Immobilie ab. Aber hier sind wir bei Immo-Bierl in sehr guten Wachstumsregionen unterwegs. Komm doch einfach auf uns zu und erfahre mehr über die Möglichkeiten, die sich Dir hier bieten können. Was viele unserer Erfahrung nach gar nicht auf dem Schirm haben, sind die Einsparungen gegenüber dem Finanzamt, die oftmals Immobilien alleine deshalb schon zu einer lohnenswerten Investition machen. Und wer hat nicht gern mehr Netto von seinem Brutto? 🙂