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Warum sind Immobilien als Investmentobjekt immer noch so interessant?

| Immobilien & Finanzierung

Wenn Du Dein Geld in eine Immobilie investieren möchtest, dann sollte der Anlagehorizont in der Regel mindestens 10 Jahre betragen. Denn der Erwerb und der Verkauf einer Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden (Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung usw.). Deshalb ist es wichtig, hier von Anfang an einen erfahrenen Partner an Deiner Seite zu haben, der Dich über Vorteile, Nachteile und auch Risiken aufklärt. Nur so wirst Du viele Jahre Freude an Deiner Investition haben. Aber lohnt sich denn eine Immobilie als Kapitalanlage in der heutigen Zeit noch?

Immobilien als Kapitalanlage

In heutigen Tagen vermehrt sich das Kapital auf Sparbüchern nicht mehr automatisch so einfach, wie es noch in den 80ern oder gar 90ern der Fall war. Die Verzinsung für das Tagesgeld zieht zwar wieder an, aber das ist wahrscheinlich nicht der effektivste Weg, sein Kapital langfristig zu vermehren. In Zeiten hoher Inflation, wie wir sie gerade jetzt haben, verliert man schon an Kaufkraft, wenn man sein Geld weniger vermehrt, als die Inflation hoch ist. Eine Alternative zu einem Investment in Aktien sind hier Immobilien. Und die langfristige Wertentwicklung gibt einem Investment in Immobilien erst einmal Recht:

In Deutschland haben sich die Preise für Immobilien in Wachstumsregionen innerhalb von 10 Jahren fast verdoppelt. Auch die Mieten sind in diesem Zeitraum massiv gestiegen.


Worauf muss ich beim Immobilien-Investment achten?

Trotzdem solltest Du dich nicht kopfüber auf die nächstbeste Immobilie stürzen, sondern Dein Investment wohlüberlegt angehen. 

Ein paar wichtige Punkte, die Du auf dem Schirm haben solltest sind:

  • Kaufpreis: Wie hoch ist der Kaufpreis im Verhältnis zu einer Jahreskaltmiete?
  • Nebenkosten: Wie hoch sind Grunderwerbsteuer, Notarkosten, etc.?
  • Nutzungsdauer: Kannst Du jetzt schon absehen, wie lange Du die Immobilie behalten willst? Wann soll sie abbezahlt sein?
  • Verwaltungskosten: Wie sind die Kosten für die Verwaltung der Immobilie? Musst du Dich selbst um alles kümmern oder gibt es beispielsweise eine Hausverwaltung, die sich um alles kümmert?
  • Macht im Objekt ein Mietpool Sinn?
  • Finanzierung: ist eine Finanzierung durch staatliche Zuschüsse möglich (KfW, Tilgungszuschüsse, ...)?
  • Abschreibungen: Welche Steuervorteile sind möglich?

Aber keine Sorge, hier wirst Du nicht alleine gelassen, genau deswegen gibt es ja Immo-Bierl. Wir sind als verlässlicher Partner an Deiner Seite und sind sehr daran interessiert, dass es Dir und Deinem Kapital langfristig gut geht. Das ist unsere beste Visitenkarte und wir bieten auch nichts an, in das wir nicht selbst investieren würden.

Tipp

Auch in Zeiten etwas höherer Zinsen lohnt sich ein Investment in Immobilien

  • Beständige Sachwertinvestition
  • Fremdkapital für Dich arbeiten lassen
  • Rundum Sorglos Paket
  • Staatliche Förderungen (über KfW-Bank) möglich
  • Hohe Steuervorteile durch Abschreibungen

Rechenbeispiel zur Immobilienfinanzierung

Aber was heißt das jetzt ganz konkret? Schauen wir uns das Ganze doch einfach mal an einem Beispiel an:

Rahmendaten für das Beispiel:

  • Kaufpreis: 100.000€
  • Eigenkapital: 10% (=10.000€)
  • Fremdkapital (Finanzierungssumme): 90% (=90.000€)
  • Kaufnebenkosten: 5.500€
  • Gebäudewert für Abschreibung: 90.000€
  • Abschreibungssatz: 2,5%
  • Garantierte Mietausschüttung über Mietpool: 4%
  • Zinssatz für Fremdkapital: 3,5%

Davon sind steuerliche Ausgaben:

  • -3.150€ an Zinsen pro Jahr (3,5%)
  • -2.250€ Abschreibungen im Jahr (2,5% von 90.000€ über 40 Jahre)
  • -600€ Fahrtkosten (abhängig vom Wohnort) pro Jahr (3 Fahrten werden ohne Belege vom Finanzamt übernommen)

Einnahmen:

  • + 4.000€ Miete pro Jahr (333€ pro Monat über die 4% Mietpool)
  • - 2.000€ Saldo (ergibt bei einem Steuersatz von 40% einen Steuervorteil von 800€)

Steuervorteile im ersten Jahr:

Zinsen-3.150€3,5%
Abschreibung-2.500€2,5%
Fahrtkosten-600€ 
Mieteinnahmen4.000€4% vom Mietpool
Saldo-2.000€ 
Steuerstattung800€40% Steuersatz

Steuererstattung im ersten Jahr i.H.v. 800€ pro Jahr entsteht aus 40% persönlichem Grenzsteuersatz auf den 2000€ Saldo, die steuerlich geltend gemacht werden können.

Info

Hohe Steuervorteile durch Abschreibungen bei der Immofinanzierung

Je nach persönlichem Steuersatz sind die Steuervorteile enorm. Hier sind dann Gutverdiener aufgrund des höheren Steuersatzes "im Vorteil". Für bestimmte (neugebaute nachhaltige) Immobilien sind hohe zusätzliche Abschreibungen möglich.

Rechenbeispiel:

Tilgungsjahre Schuldenstand
Jahresanfang 
Ratenzahlungendavon Zinsendavon TilgungSchuldenstand
Jahresende 
Jahr 190.000 €5.400 €3.114 €2.286 €87.713 €
Jahr 287.714 €5.400 €3.032 €2.368 €85.346 €
Jahr 385.346 €5.400 €2.948 €2.452 €82.894 €
Jahr 482.894 €5.400 €2.861 €2.539 €80.355 €
Jahr 580.355 €5.400 €2.770 € 2.630 €77.725 €
Jahr 677.725 €5.400 €2.677 €2.723 €75.002 €
Jahr 775.002 €5.400 €2.580 €2.820 €72.182 €
Jahr 872.182 €5.400 €2.480 €2.920 €69.262 € 
Jahr 969.262 €5.400 €2.376 €3.024 €66.238 €
Jahr 1066.238 €5.400 €2.268 €3.132 €63.106 €
Jahr 1163.106 €5.400 €2.157 €3.243 €59.853 €
Jahr 1259.853 €5.400 €2.041 €3.358 €56.505 €
Jahr 1356.505 €5.400 €1.922 €3.477 €53.027 €
Jahr 1453.027 €5.400 €1.799 €3.601 €49.426 €
Jahr 1549.426 €5.400 €1.670 €3.730 €45.696 €
Jahr 1645.696 €5.400 €1.538 €3.862 €41.834 €
Jahr 1741.834 €5.400 €1.400 €4.000 €37.835 €
Jahr 1837.835 €5.400 €1.258 €4.142 €33.693 €
Jahr 1933.693 €5.400 €1.111 €4.289 €29.404 €
Jahr 2029.404 €5.400 €958 €4.442 €24.962 €
Jahr 2124.962 €5.400 €800 €4.600 €20.362 €
Jahr 2220.363 €5.400 €637 €4.763 €15.599 €
Jahr 2315.599 €5.400 €467 €4.933 €10.666 €
Jahr 2410.666 €5.400 €292 €5.108 €5.558 €
Jahr 255.558 €5.400 €110 €5.290 €269 €
Jahr 26269 €269 €0 €269 €0 €

Angaben ohne Gewähr.

Mit einer Zuzahlung von nur 50€ pro Monat (600€ im ersten Jahr) aus der eigenen Tasche erreicht man einen gängigen Tilgungssatz von 2%, bei der die Immobilie innerhalb von 26 Jahren abbezahlt wäre. 
Die Zuzahlung von 600€ ergibt sich aus 5.400€ Darlehensrate - 4.000€ Mieteinnahmen - 800€ Steuererstattung. 

Einfach formuliert, hat man selber am Ende deutlich weniger Kapital investiert, als die Immobilie (100.000€) wert ist.
Hier ist jetzt auch nichts schön gerechnet und mögliche KfW-Darlehen, Mietsteigerungen, sowie die (ggf. immense) Wertsteigerung der Immobilie sind noch gar nicht mit berücksichtigt.

Beispiel für Steigerung der jährlichen Mieteinnahmen (Annahme einer Erhöhung von 2% jährlich):

Mieteinnahmen Jahr 14.000 €
Mieteinnahmen Jahr 104.780 €
Mieteinnahmen Jahr 205.827 €
Mieteinnahmen Jahr 266.562 €

Nun noch ein etwas konkreteres Rechenbeispiel:

Unter Betrachtung des exakten jährlichen Steuervorteils, der erforderlichen Zuzahlung und einer Mietsteigerung von 2% jährlich:

 ZinszahlungenMieteinnahmenSaldo*Steuerrück-
erstattung
Eigene Zuzahlung
pro Jahr
Jahr 13.114 €4.000 €-1.964 €786 €614 €
Jahr 23.032 €4.080 €-1.802 €721 €599 €
Jahr 32.948 €4.162 €-1.636 €655 €584 €
Jahr 42.861 €4.245 €-1.466 €586 €569 €
Jahr 52.770 € 4.330 €-1.290 €516 €554 €
Jahr 62.677 €4.416 €-1.111€444 €539 €
Jahr 72.580 €4.505 €-925 €370 €525 €
Jahr 82.480 €4.595 €-735 €294 €511 €
Jahr 92.376 €4.687 €-539 €216 €498 €
Jahr 102.268 €4.780 €-338 €135 €485 €
Jahr 112.157 €4.876 €-131 €52 €472 €
Jahr 122.041 €4.973 €82 €-33 €460 €
Jahr 131.922 €5.073 €301 €-120 €447 €
Jahr 141.799 €5.174 €525 €-210 €436 €
Jahr 151.670 €5.278 €758 €-303 €425 €
Jahr 161.538 €5.383 €995 €-398 €415 €
Jahr 171.400 €5.491 €1.241 €-496 €405 €
Jahr 181.258 €5.601 €1.493 €-597 €396 €
Jahr 191.111 €5.713 €1.752 €-701 €388 €
Jahr 20958 €5.827 €2.019 €-808 €380 €
Jahr 21800 €5.944 €2.294 €-918 €374 €
Jahr 22637 €6.063 €2.576 €-1.030 €368 €
Jahr 23467 €6.184 €2.867 €-1.147 €363 €
Jahr 24292 €6.308 €3.166 €-1.266 €359 €
Jahr 25110 €6.434 €3.474 €-1.389 €356 €
Jahr 260 €6.562 €3.712 €-1.485 €323 €
Summe    11.843 €

*Saldo = jährliche Mieteinnahmen (abzüglich) - Zinszahlungen für Kredit - Abschreibungen (2250€/Jahr)  - Fahrtkosten (600€/Jahr)
Annahmen: Konstante Darlehensrate von 5.400€/Jahr und 40% persönlicher Steuersatz


Angaben ohne Gewähr.

Man sieht, am Ende hat man in diesem realistischem Beispiel in 26 Jahren lediglich 11.843 € (+10.000 € Eigenkapital und 5.500 € Nebenkosten zu Beginn) aus eigener Tasche zugezahlt, besitzt aber eine Immobilie im Wert von 100.000€. Dieser Wert kann natürlich in 26 Jahren bereits deutlich höher liegen.

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Fazit zu Immobilien als Kapitalanlage

Was heißt das jetzt alles ganz konkret? Eine Investition in Immobilien als zusätzlicher Baustein zum Wertpapierdepot kann sich sehr wohl lohnen, auch bei etwas höheren Zinsen. Die Rendite einer solchen Anlage hängt natürlich auch von der Wertentwicklung der Immobilie ab. Aber hier sind wir bei Immo-Bierl in sehr guten Wachstumsregionen unterwegs. Komm doch einfach auf uns zu und erfahre mehr über die Möglichkeiten, die sich Dir hier bieten können. Was viele unserer Erfahrung nach gar nicht auf dem Schirm haben, sind die Einsparungen gegenüber dem Finanzamt, die oftmals Immobilien alleine deshalb schon zu einer lohnenswerten Investition machen. Und wer hat nicht gern mehr Netto von seinem Brutto? 🙂

Info

Übersicht über aktuelle Immobilienobjekte

Eine Übersicht über unsere aktuellen Immobilien haben wir auf unserer Immo-Bierl Seite für Dich zusammengestellt. Schau doch einfach mal vorbei.

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