Immobilien als Kapitalanlage – Lohnt sich ein Investment 2026 noch?

Das Grundprinzip ist einfach:
Du kaufst eine Immobilie, strukturierst die Finanzierung sinnvoll – und die Mieteinnahmen tragen über die Jahre zur Tilgung bei. Am Ende entsteht ein realer Vermögenswert.

Natürlich ist eine Kapitalanlage-Immobilie kein Selbstläufer. Lage, Kaufpreis, Finanzierung, Verwaltung und Dein persönlicher Anlagehorizont entscheiden über Erfolg oder Misserfolg.

Grundlagen zu Standortwahl, Renditeberechnung und Verwaltungsmodellen findest Du auch in unserem
👉 Immobilien-Wissensbereich

Eine Kapitalanlage-Immobilie unterscheidet sich von einer selbstgenutzten Immobilie in einem wesentlichen Punkt:

Ziel ist nicht das Wohnen – sondern der Vermögensaufbau.

Das klassische Modell:

• Du erwirbst eine Wohnung oder ein Haus
• vermietest diese
• nutzt Fremdkapital zur Finanzierung
• und lässt die Immobilie über Jahre durch Mieteinnahmen mitfinanzieren

Dabei entsteht durch Tilgung, möglicher Wertentwicklung und steuerlichen Effekten Schritt für Schritt Vermögen.

Aktuelle Marktentwicklungen und Standortanalysen zu Städten wie Nürnberg, Leipzig oder Berlin. 

Sachwert & Inflationsschutz

Immobilien sind reale Werte. Grundstücke bleiben bestehen – Wohnraum bleibt gefragt.
Langfristig steigen Mieten und Preise in wirtschaftlich starken Regionen häufig mit der Inflation.

Planbare Mieteinnahmen & Zusatzrente

Eine vermietete Immobilie generiert monatliche Einnahmen. Diese können:

• zur Tilgung verwendet werden
• als zusätzliches Einkommen dienen
• oder im Alter als Zusatzrente zur Verfügung stehen

Steuerliche Vorteile

Bei vermieteten Immobilien können unter anderem berücksichtigt werden:

• Kreditzinsen
• Abschreibungen (AfA)
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten

Detaillierte Strategien findest Du im Beitrag
👉 Steuern sparen mit Immobilien

Hebeleffekt durch Fremdfinanzierung

Mit Fremdkapital kannst Du größere Vermögenswerte bewegen, als Dein Eigenkapital allein ermöglichen würde.

Beispiel:
30.000 € Eigenkapital → 200.000 € Objektvolumen.

Staatliche Förderprogramme

Über Programme wie den klimafreundlichen Neubau (KfW 297/298) sind aktuell:

• bis zu 150.000 € je Wohnung
• ab 1,80 % effektivem Jahreszins
• Laufzeiten bis 35 Jahre

möglich (Stand Februar 2026).

Klumpenrisiko

Nur ein Objekt = keine Streuung.

Mietausfall & Leerstand

Zahlungsausfälle oder längere Leerstandszeiten können die Kalkulation beeinflussen.

Zinsänderungsrisiko

Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Finanzierung teurer werden.

Kaufnebenkosten

Je nach Bundesland bis zu 10 % zusätzlich zum Kaufpreis.

Baumängel & Bauträgerrisiko

Gerade bei Neubauten entscheidend.

Warum eine professionelle Hausverwaltung sinnvoll sein kann, erklären wir hier dir gerne.

Praxisbeispiel:

• Kaufpreis: 168.000 €
• Nebenkosten: 8.400 €
• Eigenkapital: 30.000 €
• Mieteinnahme: ca. 480 € monatlich

Durch eine strukturierte Finanzierung kann nach rund 23 Jahren eine vollständige Entschuldung erreicht werden.

Ergebnis im Modell:
Eigenkapitalrendite ca. 4,6 % (ohne Wertsteigerung).

Hinweis: Modellrechnung, keine Garantie.

Besonders geeignet für:

• Angestellte mit stabiler Einkommenssituation
• Selbstständige mit guter Bonität
• Anleger mit höherer Steuerlast
• Investoren mit langfristigem Horizont

Immobilien:

• stabilere Wertentwicklung
• steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten
• geringere Liquidität

ETFs:

• flexibel handelbar
• hohe Streuung
• stärkere Kursschwankungen

Viele Anleger kombinieren beide Strategien.

Eine Immobilie lohnt sich nicht automatisch.

Aber: Mit der richtigen Lage, solider Finanzierung, realistischer Kalkulation und professioneller Begleitung kann sie ein stabiler Baustein im Vermögensaufbau sein.

Nachfolgend stellen wir dir ergänzende Informationen zum Thema Immobilien zur Verfügung. Einige Inhalte basieren auf dem Stand von 2022 und können inzwischen teilweise überholt sein.

Welche Argumente sprechen aktuell für die Immobilie:

1. Reale Werte

Die Immobilie ist im Gegensatz zu Sparbüchern, Lebensversicherungen, Bausparern und sonstigen Buchwerten ein realer Wert.

Vorteil auch gegenüber Aktien und Fonds und anderen Wertpapieren ist, dass die Immobilie nur selten an Wert verliert wie andere Geldanlagen. Psychologisch gesehen stört viele Bundesbürger die tägliche Kursnotiz von Wertpapieren, obwohl auch diese langfristig gehalten werden sollen. Eine Immobilie wird eigentlich in jeglicher Situation mindestens ein Jahrzehnt gehalten und von daher spielen Veränderungen im Preis eine eher marginale Rolle. Eine Immobilie verliert nur in extremen Situationen an Wert!

2. Vermögensgewinn

Mietimmobilien rechnen sich kurz- bis langfristig. Kurzfristig erzielen Vermieter eine gute Verzinsung (Rendite) auf ihr Kapital, langfristig steigert sich der Wert von Grundstück und Immobilie in den meisten Lagen & Städten!

3. Wertstabilität & Streuung der Anlageklassen

Eine Immobilie wie auch eine vermietete Immobilie verbessert die Wertstabilität bzw. das Risikoprofil des Privatanlegers. Die Streuung schützt gegen Ausfallrisiken und Krisen bei anderen Vermögenswerten. Dadurch entsteht mehr Stabilität im Gesamtvermögen! Klar – hat man mtl. nur 50 Euro zur Verfügung oder auch nur einen Einmalbetrag von 5.000 Euro, ist dies jetzt kein Argument. Aber wenn Du monatlich über eine höhere Summe verfügst bzw. auch durchaus schon Vermögen aufgebaut hast, kann Dir eine Immobilie helfen, Dein Kapital breiter zu streuen.

4. Sichere Altersvorsorge bzw. Zusatzrente

Wie sicher fühlst Du Dich eigentlich mit der gesetzlichen Rente? Wieviel sind 100.000 € in 20 – 30 Jahren noch wert? Wie hoch sind dann die Lebenshaltungskosten? Dies ist zwar nicht seriös zu beantworten, aber ein Blick auf die vergangenen 30 Jahre sind natürlich ein kleiner Wegweiser. Für die eigene Immobilie brauchst Du keine Miete mehr bezahlen, für die vermietete Immobilie stehen die Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen bzw. als Zusatzrente zur Verfügung! Für viele Immobilienbesitzer ist eine Investition in eine Wohnung / Haus so etwas wie ein „positiver Sparvertrag“. Das Geld für die Rückzahlung des Kredites kann nicht verkonsumiert werden, wie z. B. durch den Kauf eines teuren Autos oder eines Luxus Urlaubs.

5. Inflationsschutz

Immobilien wirken auch als Puffer gegen Inflation. Sie sind die Sachwerte schlechthin. Das Wohneigentum preist die Teuerungsrate ein und gewinnt mit ihr i.d.R. an Wert. Daher wirkt der Inflationsausgleich vor allem auf lange Sicht. Höhere Gehälter, günstige Kredite und mehr Menschen bei uns in Deutschland sorgen für steigende Mieten und Preise, vor allem in Städten und boomenden Regionen!

6. Staatliche Förderung                                                  

Wenn Du mit der Immobilie den Standard eines KfW – Effizienzhauses erreichst, erhältst Du von der KfW eine attraktive Förderung. Dieser Förderkredit besteht aus einem Tilgungszuschuss und einem attraktiven Kreditzins, welcher in den meisten Fällen unter dem Marktzins liegt!

7. Steuervorteile

Ein wesentlicher Aspekt für den Erwerb einer Mietimmobilie sind die attraktiven Steuervorteile. Vermieter können die gezahlten Finanzierungszinsen, die Gebäudeabschreibung, den Erhaltungsaufwand, die Reparatur, Verwaltungskosten, usw. den Mieteinkünften gegenüberstellen!
Zusatztipp: Nach 10 Jahren kannst Du Deine Immobilie steuerfrei verkaufen und ggf. vom Gewinn voll profitieren. Nach dieser Haltefrist entfällt nämlich die sogenannte Spekulationssteuer und Du kannst die Gewinne voll einstreichen! Bei einer Investition in Aktien & Fonds fällt derzeit (leider) noch die Abgeltungssteuer an.

8. Vererbbarkeit

Wir denken, hier reicht ein Satz – die Immobilie ist vererbbar – die Rente aus der Versicherungslösung nicht (Rentengarantiezeit klammern wir mal aus)!!!

Es gibt viele Möglichkeiten „das Geld für sich arbeiten zu lassen“. Dies soll keine Aufforderung für Superreiche sein, sondern passt für viele Normalbürger. Bei den niedrigen Finanzierungssätzen von teils unter einem Prozent und einer Mietrendite von 3% und mehr ist das Verhältnis und die Chance schon augenscheinlich, wenn man nicht gerade auf Nepper, Schlepper und Bauernfänger hereinfällt.

Wer sich den Traum einer Mietimmobilie erfüllen möchte, geht aber auch Risiken ein. Diese lassen sich jedoch beschränken und sollten grundsätzlich nicht davon abschrecken, zu investieren!

Hier seien einige Punkte genannt:

• Klumpenrisiko

Setzt man hier nur auf ein Objekt, gibt es natürlich keine Risikoverteilung und man hat eigentlich wieder das sogenannte „Klumpenrisiko“ am Hals. Klar, in München oder Regensburg hat man in den letzten 10 Jahren wenig falsch gemacht, aber einige dörfliche Regionen haben eher den entgegengesetzten Trend mitgemacht.

• Eigentümergemeinschaft

Kann natürlich „Fluch oder Segen“ sein. Hier können Probleme entstehen wenn keine Einigkeit erzielt wird (z.B. Verschönerungsarbeiten in einer Wohnlage!). Die Interessenten klaffen hier oft sehr auseinander. Zu Beginn ist noch alles eitel Sonnenschein, aber nicht umsonst gibt es den Satz „bei Geld hört die Freundschaft auf“.

• Kein garantiertes Wachstum

Dieses kann natürlich nicht garantiert werden! Vielleicht befinden wir uns mal in einem deflationären Zustand mit sinkenden Preisen. Dies kann niemand ausschließen.

• Kaufnebenkosten

Hier sollten natürlich die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten nicht vergessen werden! Je nach Bundesland können diese schon mal 10 % betragen. Bei einem Immobilienerwerb in Höhe von 300.000 Euro sind es somit 30.000 Euro, welche auch in die Renditebetrachtung miteinbezogen werden sollten.

• Langfristiger Anlagehorizont

Grundsätzlich sollte man schon von einer längeren Haltdauer ausgehen, nur so kann sich das Immobilieninvestment entwickeln! Eine Immobilie lässt sich nicht von heute auf morgen zu „Geld“ machen. Der Verkauf unter Druck kann schlechtere Preise erzielen. Ein Fondsdepot kann man jederzeit liquidieren.

• Vermieterrisiko

Es können natürlich verspätete Mietzahlungen, Kosten bei Mieterwechsel, längere Leerstandszeiten, etc. negative Auswirkungen auf das Investment haben! Jeder hat sicherlich schon etwas von Mietnomaden gehört, welche einem das Leben durchaus schwer machen können.

Schauen wir uns aber mal eine Beispielberechnung aus der Praxis an:

Dieses Objekt steht im Regensburger Umland (ca. 20 Kilometer entfernt) und ist somit direkt aus der Praxis. Einige Kapitalanleger haben direkt darin investiert. So sind dies alles absolut echte Werte.

In dieser richtigen Berechnung gab es eine Anlage von 30.000 Euro Eigenkapital in eine 60 m² Neubauwohnung zu einem Preis von 2.800 Euro pro m². Die Kosten liegen bei 168.000 Euro + 8.400 Euro Nebenkosten.

Bei einem Neubau wird heute oft der KfW 55 Standard erfüllt, dies berechtigt zu einem KfW Kredit mit Zuschuss in Höhe von 5.000 Euro. In diesem Fall war es auch so. Um diesen Zuschuss zu bekommen, muss man ein KfW Darlehen über 100.000 Euro aufnehmen, dies bekommt man zu einem sehr guten Zinssatze von 0,75% mit 10 Jahren Zinsbindung.

Die restlichen 46.400 Euro kann man aktuell auch zu einem sehr niedrigen Zinssatz aufnehmen. Wichtig bei einem Neubau ist die bereitstellungsfreie Zeit, damit diese nicht zu kurz gewählt wird.

In der Praxis haben wir es so gemacht, dass die Zinseinnahmen komplett die Kreditkosten decken. Die anfängliche Tilgung liegt somit bei 3,19 %.

Stand: 27.08.2019

Für die 60 m² rechnen wir mit 8 Euro pro m² also 480 Euro mtl. an Zinseinnahmen, da auch die Belastung für den KfW Kredit / Annuitätendarlehen bei 480 Euro liegen. Somit ist keine Zuzahlung für diese Wohnung zu leisten und sie zahlt sich selbst ab.

Die Restschuld beträgt 96.787 Euro nach einem Jahrzehnt. 

Es besteht hier ein gewisses Zinsrisiko nach zehn Jahren, die Zinsen können natürlich auch über 4% ansteigen.

Wie kann man dieses Risiko von stark steigenden Zinsen senken?

Eine Möglichkeit wäre die Wahl einer höheren Rate. Im nachfolgenden Beispiel nehmen wir 100 Euro als zusätzliche Sparrate an. Insgesamt gibt es nun also eine Kreditrate von 580 Euro mtl. Dies ist eine Option, wenn Dir regelmäßig am Monatsende etwas übrig bleibt & Du auch schon weitere Anlagemöglichkeiten besitzt.

Nun liegt die Restschuld beim Annuitätendarlehen nur noch bei 84.048 Euro.

Leider kann man bei dem KfW-Programm nicht die Zinsbindung verlängern, da zehn Jahre schon das Maximum sind, aber bei dem Annuitätendarlehen kann man diese frei wählen und Du könntest natürlich auch eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahre auswählen. Hier aber dann bitte beachten, dass natürlich dann auch der Zins steigt. Dies muss man für sich somit persönlich abwägen.

Wir reduzieren die Rate in der Finanzierung um freie Mittel für die Absicherung des Zinsrisikos zu haben

Im folgenden Beispiel nehmen wir eine 15-jährige Zinsbindung statt 10 Jahren und reduzieren die monatliche Rate auf eine Tilgung von zwei Prozent:

Somit haben wir immer noch die knapp 66.000 Euro Restschuld im KfW-Darlehen aber die Restschuld im Annuitätendarlehen ist auf ca. 31.000 Euro in 15 Jahren gesunken. Die monatliche Belastung liegt niedriger, dafür steigt der Zinssatz von ca. 0,9 % auf um die 1,40 %.

Absicherung des KfW Darlehens mit einem Bausparer

Mit 200 Euro mtl. über 10 Jahre kann man die ganzen 66.000 Euro absichern und bekommt dann eine Anschlussfinanzierung mit einem Zinssatz von 2,45%. Die Rate bleibt fast auf der gleichen Höhe wie zuvor beim KfW-Darlehen.

In dieser Variante müssen wir 170 Euro monatlich zusätzlich aufwenden, (480 Euro Miete – 450 Euro Kreditraten – 200 Euro Ansparung in den Bausparer) aber dafür ist das KfW-Darlehen abgesichert und in 23 Jahren komplett abbezahlt. Wenn man die 200 Euro nach 10 Jahren nicht mehr in den Bausparer einbezahlt, sondern anspart und als Sondertilgung in das Annuitätendarlehen einbringt ist man auch nach ca. 23 Jahren mit diesem Darlehen fertig.

Somit hat man die Wohnung nach 23 Jahren komplett abbezahlt und dabei selbst nur die 30.000 Euro Anfangsinvestition und die 170 Euro im Monat über diesen Zeitraum eingebracht.

Es wurde eine Rendite von knapp 5 Prozent erwirtschaftet!

Ohne Mietsteigerung und Wertsteigerung der Immobilie wurde eine Eigenkapitalrendite von 4,6% erwirtschaftet und der Zins über den gesamten Zeitraum fast komplett abgesichert. Klingt doch eigentlich nicht schlecht, wenn man etwas taktiert und sich Gedanken macht. Gerne auch mit uns ;-).

In folgender Darstellung kannst Du es noch einmal schwarz auf weiß sehen:

Das sind jetzt natürlich nur die schwarzen Zahlen, wie sich eine Immobilie lohnen könnte. Uns geht es darum, dass Du ein Gefühl dafür bekommst. In der Realität spielen natürlich noch weitere Punkte eine Rolle wie ggf. Mietsteigerungen, Instandhaltungskosten, die steuerliche Seite und noch einiges mehr.

Interessierst Du Dich für eine Anlage in Immobilien? Dann gibt uns Bescheid!

Gerne sind wir Dir auf der Suche nach der passenden Immobilie behilflich bzw. planen mit Dir die Umsetzung sowie Finanzierungsmöglichkeiten! Viele Objekte sind mit minimalem finanziellen Eigenaufwand zu erwerben. Die Mieteinnahmen eignen sich hervorragend als Baustein für die Rente. Nur selten werden wir aber interessante Objekte der Öffentlichkeit vorstellen und z.B. in unserem Newsletter oder den sozialen Medien verbreiten. Sprich uns bitte einfach direkt darauf an, dass Du auf unsere „Merkliste“ kommst. Sollten wir z.B. von einem Bauträger interessante Objekte bekommen, setzen wir uns mit Dir anschließend vertrauensvoll in Verbindung.

Wir möchten nicht das große Aufsehen mit unseren zu vermittelnden Immobilien erregen, sondern unseren geschätzten Kunden eine interessante Alternative anbieten, wenn es gerade passt. Vielleicht gehen wir auch zu späterer Stunde die Thematik offensiver an, momentan fühlen wir uns hier aber sehr wohl bei der Vermittlung von wirklich guten Objekten.