Immobilien als Kapitalanlage: Wie du mit einer vermieteten Wohnung Vermögen aufbauen kannst

Bei einer Kapitalanlage-Immobilie kaufst du eine Wohnung oder ein Haus, um es zu vermieten. Du wohnst also nicht selbst darin, sondern erzielst Mieteinnahmen.

Häufig wird der Kauf durch eine Kombination aus Eigenkapital und einem Bankdarlehen finanziert. Die Mieteinnahmen tragen dazu bei, die laufenden Ausgaben und die Kreditrate zu bezahlen.

Die Kreditrate besteht normalerweise aus zwei Teilen:

• Zinsen: Das sind die Kosten für das geliehene Geld.
• Tilgung: Damit zahlst du deinen Kredit zurück und verringerst deine Schulden.

Durch die Tilgung wächst dein schuldenfreier Anteil an der Immobilie – sofern sich ihr Wert nicht entsprechend vermindert. Eine mögliche Wertsteigerung kann zusätzlich helfen, sollte aber keine Voraussetzung dafür sein, dass du dir die Immobilie leisten kannst.

Wichtig: Die Miete deckt nicht automatisch sämtliche Kosten. Je nach Kaufpreis, Finanzierung und Objekt kann eine monatliche Zuzahlung notwendig sein. Diese muss dauerhaft zu deinem Budget passen.

Langfristiger Vermögensaufbau durch Kredittilgung

Eine vermietete Wohnung kann dir helfen, über viele Jahre einen Vermögenswert aufzubauen. Mit jeder Tilgungszahlung sinkt die Restschuld deiner Finanzierung.

Die Mieteinnahmen unterstützen dich dabei. Du finanzierst den Vermögensaufbau also nicht ausschließlich aus deinem laufenden Einkommen.

Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter deine Wohnung vollständig bezahlt. Kaufnebenkosten, Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und mögliche Ausfälle musst du ebenfalls berücksichtigen.

Mieteinnahmen als zusätzliche Einkommensquelle

Während der Finanzierung fließt ein großer Teil der Einnahmen häufig in die Kreditrate und die laufenden Kosten.

Ist die Immobilie später weitgehend oder vollständig abbezahlt, können die verbleibenden Mieteinnahmen dein Einkommen ergänzen – beispielsweise im Ruhestand.

Auch dann bleiben Ausgaben bestehen. Für Reparaturen, Verwaltung und mögliche Leerstandszeiten solltest du weiterhin vorsorgen.

Steuerliche Vorteile können die laufende Belastung reduzieren

Bei einer vermieteten Immobilie werden die Mieteinnahmen steuerlich berücksichtigt. Gleichzeitig kannst du bestimmte damit zusammenhängende Kosten geltend machen. Dazu gehören grundsätzlich beispielsweise Finanzierungszinsen und Verwaltungskosten. Auch Erhaltungsaufwendungen können steuerlich berücksichtigt werden; die genaue Behandlung hängt vom Einzelfall ab.

Hinzu kommt die Gebäudeabschreibung, auch AfA genannt. Damit werden die abschreibungsfähigen Gebäudekosten steuerlich über die Zeit verteilt. Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.

Die Tilgung deines Kredits ist dagegen keine steuerlich absetzbare Ausgabe.

Gerade bei einem höheren persönlichen Steuersatz können abzugsfähige Aufwendungen und Abschreibungen einen spürbaren Unterschied machen. Wie hoch die tatsächliche Entlastung ausfällt, hängt unter anderem von deinem Einkommen, den Mieteinnahmen, der Finanzierung und der Immobilie ab.

Bei bestimmten Neubauten oder denkmalgeschützten Gebäuden können unter zusätzlichen Voraussetzungen besondere Abschreibungsmöglichkeiten hinzukommen.

Unser Grundsatz bleibt dabei: Die Immobilie muss auch wirtschaftlich überzeugen. Ein hoher Steuervorteil macht aus einem zu teuren oder ungeeigneten Objekt keine gute Kapitalanlage. Die konkrete steuerliche Gestaltung solltest du mit deinem Steuerberater abstimmen.

Eine Ergänzung zu deinem bisherigen Vermögen

Vielleicht investierst du bereits regelmäßig in ein Depot und möchtest deinen Vermögensaufbau später um eine vermietete Wohnung ergänzen.

Das kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie zu deiner gesamten Finanzplanung passt. Sie bringt allerdings andere Eigenschaften mit: Du bindest mehr Kapital, übernimmst häufig eine langfristige Finanzierung und kannst das Objekt nicht kurzfristig in kleinen Teilen verkaufen.

Eine einzelne Wohnung bündelt außerdem viel Geld in einem Objekt und an einem Standort. Deshalb schauen wir uns immer auch an, welche Rücklagen und weiteren Anlagen daneben vorhanden sind.

Du musst dafür nicht bereits ein großes Vermögen aufgebaut haben. Auch mit einem soliden Einkommen und überschaubarem Eigenkapital kann eine vermietete Wohnung als Baustein für deinen langfristigen Vermögensaufbau infrage kommen.

Es muss also nicht gleich das ganze Mehrfamilienhaus sein. Auch eine einzelne, kleinere Wohnung kann ein Einstieg sein.

Entscheidend ist, dass du dir die Investition dauerhaft leisten kannst. Dazu gehören einige ehrliche Fragen:

• Wie sicher und planbar ist dein Einkommen?
• Wie viel Eigenkapital kannst du einsetzen, ohne deine Notfallreserve aufzubrauchen?
• Welche monatliche Zuzahlung kannst du langfristig tragen?
• Bleibt genügend Spielraum für Reparaturen, Leerstand oder eine Sonderumlage?
• Welche anderen finanziellen Ziele hast du in den nächsten Jahren?

Wenig Eigenkapital ist kein Vorteil an sich. Je mehr du finanzieren musst, desto höher können Kreditbelastung und Finanzierungsrisiko ausfallen. Auch die Konditionen hängen von deiner Bonität und dem Objekt ab.

Eine Finanzierung sollte deshalb nicht gerade so funktionieren. Sie sollte dir genügend Luft für deinen Alltag und unerwartete Ausgaben lassen.

Eine vermietete Immobilie bedeutet nicht automatisch, dass du ständig Mieteranfragen beantworten, Handwerker organisieren oder Nebenkostenabrechnungen erstellen musst.

Eine professionelle Miet- oder Sondereigentumsverwaltung kann dir je nach vereinbartem Leistungsumfang viele dieser Aufgaben abnehmen – auch rund um die Vermietung und die Betreuung deiner Mieter.

Dazu können beispielsweise gehören:

• die Kommunikation mit deinen Mietern,
• die Überwachung der Mietzahlungen,
• die Organisation von Reparaturen,
• die Erstellung der Betriebskostenabrechnung,
• die Unterstützung bei Mieterwechseln und Neuvermietungen.

Das kostet Geld und nimmt dir nicht jede Entscheidung ab. Es kann den laufenden Aufwand aber deutlich reduzieren. Gerade wenn du beruflich stark eingespannt bist oder die Wohnung weiter entfernt liegt, ist das ein wichtiger Punkt.

Hausverwaltung ist nicht gleich Mietverwaltung

Bei einer Eigentumswohnung gibt es häufig bereits eine WEG-Verwaltung. Diese kümmert sich um die Angelegenheiten der Eigentümergemeinschaft und das Gemeinschaftseigentum, beispielsweise um das Treppenhaus oder das Dach.

Die Betreuung deiner vermieteten Wohnung und deines Mieters ist damit nicht automatisch vollständig abgedeckt. Dafür kann eine zusätzliche Miet- oder Sondereigentumsverwaltung notwendig sein.

Wir würden deshalb vor dem Kauf genau hinsehen: Welche Aufgaben werden übernommen, welche Kosten entstehen und was bleibt bei dir?

👉 Mehr dazu: Wie sinnvoll ist eine Hausverwaltung für deine Kapitalanlage?

Der Kaufpreis allein beantwortet diese Frage nicht. Entscheidend ist, wie sich Einnahmen und Ausgaben im Alltag gegenüberstehen.

Auf der Einnahmenseite steht vor allem die Kaltmiete. Auf der Ausgabenseite stehen unter anderem die Kreditrate, nicht auf den Mieter umlagefähige Kosten und die finanzielle Vorsorge für Instandhaltung.

Ein stark vereinfachtes Beispiel:

Die Zahlen sind frei gewählt und dienen ausschließlich zur Veranschaulichung. Sie beziehen sich auf kein konkretes Objekt. Kaufnebenkosten, Eigenkapitaleinsatz, steuerliche Auswirkungen sowie zusätzliche Belastungen durch Leerstand oder größere Maßnahmen sind damit nicht vollständig abgebildet.

Die Zuzahlung von 350 Euro ist nicht mit einem reinen Verlust gleichzusetzen: In der Kreditrate steckt auch Tilgung, durch die deine Schulden sinken.

Genauso wenig darfst du diese Zuzahlung ausblenden. Du musst sie tatsächlich aus deinem verfügbaren Einkommen bezahlen können.

Zusätzlich brauchst du Rücklagen. Ein rechnerischer Steuervorteil ersetzt kein Geld auf dem Konto, wenn eine Reparatur bezahlt werden muss.

Kaufnebenkosten gehören von Anfang an dazu

Zum Kaufpreis kommen insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls Maklerkosten hinzu. Die Höhe hängt vom Standort und vom konkreten Kauf ab.

Auch mögliche Ausgaben für Ausstattung oder Modernisierung gehören in die Gesamtrechnung.

Unser Rat: Schau dir nicht nur die beworbene Mietrendite an. Entscheidend ist, was nach Finanzierung, laufenden Kosten und einer realistischen Vorsorge für Risiken übrig bleibt.

Wir möchten dir die Möglichkeiten einer Kapitalanlage-Immobilie zeigen. Dazu gehört auch, offen über die Risiken zu sprechen.

Leerstand und Mietausfall

Eine Wohnung kann zeitweise leer stehen. Auch verspätete oder ausbleibende Mietzahlungen sind möglich. Die Finanzierung und viele laufende Kosten musst du währenddessen weiter bezahlen.

Eine realistische Mietannahme, ein geeigneter Standort und ausreichende Rücklagen sind deshalb wichtig.

Reparaturen und Sonderumlagen

Instandhaltung gehört zum Immobilienbesitz dazu. Bei einer Eigentumswohnung können größere Arbeiten am Gemeinschaftseigentum hinzukommen.

Reicht die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft dafür nicht aus, kann eine Sonderumlage notwendig werden. Vor dem Kauf sind deshalb unter anderem der Gebäudezustand, die Rücklagen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen interessant.

Eine teurere Anschlussfinanzierung

Endet deine Zinsbindung, kann der Zinssatz für die verbleibende Restschuld höher liegen. Das kann deine monatliche Belastung deutlich verändern.

Deshalb sollte die Finanzierung auch mit Blick auf die Restschuld und mögliche höhere Anschlusszinsen geplant werden.

Wertverluste und ein schwieriger Verkauf

Immobilienpreise können fallen. Eine fehlende tägliche Kursanzeige bedeutet nicht, dass der Wert deiner Wohnung unverändert bleibt.

Außerdem braucht ein Verkauf Zeit und verursacht Kosten. Wenn du kurzfristig verkaufen musst, kann das finanziell ungünstig sein.

Risiken beim Neubau

Bei einem noch nicht fertiggestellten Objekt kommen beispielsweise Bauverzögerungen, Baumängel und die wirtschaftliche Situation des Bauträgers hinzu.

Auch deshalb betrachten wir die Unterlagen und die Rahmenbedingungen eines Angebots – und nicht nur die Bilder im Exposé.

Eine Kapitalanlage-Immobilie kann insbesondere dann interessant sein, wenn du:

• über ein ausreichend stabiles Einkommen verfügst,
• langfristig Vermögen aufbauen möchtest,
• Eigenkapital und zusätzliche Rücklagen mitbringst,
• eine mögliche monatliche Zuzahlung tragen kannst,
• Kapital über viele Jahre binden möchtest,
• die Chancen und Risiken einer Finanzierung verstehst.

Auch eine höhere persönliche Steuerbelastung kann ein Anlass sein, sich mit dem Thema näher zu beschäftigen.

Weniger passend ist eine Immobilie häufig dann, wenn du dein Geld bald wieder benötigst, kaum finanzielle Reserven hast oder sich die Rechnung nur mit optimistischen Miet- und Wertsteigerungen tragen lässt.

Du musst heute noch nicht wissen, welches Objekt du kaufen möchtest. Der erste Schritt ist die Frage, ob eine vermietete Immobilie grundsätzlich in deine Finanzplanung passt.

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Der Immobilienrechner: Was bedeuten Kaufpreis und Finanzierung für dein Budget?

Mit unserem Immobilienrechner kannst du verschiedene Annahmen durchspielen. Zum Beispiel:

• Wie verändert mehr Eigenkapital die Finanzierung?
• Welche Auswirkungen haben Zins und Tilgung auf die monatliche Rate?
• Wie stehen Mieteinnahmen und laufende Ausgaben zueinander?
• Wie entwickelt sich die Restschuld im Modell?

So werden aus abstrakten Begriffen konkrete Zahlen. Du bekommst ein erstes Gefühl dafür, welche Faktoren die Rechnung besonders stark beeinflussen.

Die Ergebnisse sind vereinfachte Modellrechnungen. Insbesondere die steuerliche Betrachtung dient der Orientierung und ersetzt keine individuelle Prüfung.

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