FAQ Baufinanzierung - finden Sie Antworten auf Ihre Fragen bei der Baufinanzierung!

Sie wollen sich dem Traum vom Eigenheim ermöglichen oder wollen eine Immobilie finanzieren und haben hierzu fragen? Wir wollen mit unserer FAQ - Baufinanzierung etwas Licht ins Dunkeln bringen. 

Ihre Frage fehlt - teilen Sie uns diese bitte mit und wir nehmen Sie auf!

Ich habe kein Eigenkapital, kann ich trotzdem finanzieren?

Können wir pauschal nicht sagen. Ohne Eigenkapital wird es natürlich sehr schwierig und das sieht die Bank gar nicht gern. Vorteilhaft wäre es schon, wenn wenigstens die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notargebühren und eventuelle Maklerkosten aus dem Eigenkapital gezahlt werden könnten. Zudem kommt es auf die Darlehenshöhe drauf an.

Sehr wichtig in dieser Betrachtungsweise ist vor allem das monatliche Einkommen des Darlehensnehmers. Wenn diese passt, ist auch eine 100%tige Finanzierung möglich. Aber ein Puffer in der Haushaltspauschale muss schon noch vorhanden sein. Ebenso fragt sich manche Bank, warum es noch nicht möglich war bisher Eigenkapital aufzubauen. Hier kann Offenheit manchmal das kleine Rädchen zur Finanzierung sein. Natürlich wird ein nicht zu unterschätzender Zinsaufschlag die Folge sein.

Möchten Sie z.B. ein Haus bauen und dies voll finanzieren, währenddessen Sie noch in ihrer alten Eigentumswohnung leben (und diese dann verkaufen) ist dies natürlich wieder ein völlig anderer Hintergrund.Hier werden Sie ja einen Teil der Finanzierung zwischenfinanzieren - das ist i.d.R. Problemlos möglich. 

Bei manchen Banken kostet die Sondertilgungsoption von 5 % oder mehr einen kleinen Zinsaufschlag, bei anderen Instituten aber nicht?

Das ist nicht entscheidend. Wenn eine Bank sagt, dass es keinen Zinsaufschlag kostet, so ist dieser indirekt schon im effektiven Zins mit drin. Achten Sie einfach auf den Effektiven Zinssatz mit den vorhandenen Optionen. 

Internetanbieter werben mit „Das beste aus 300 Banken“. Können Sie das auch? Was ist dran an diesen Spruch?

Ja, wir können in der Baufinanzierung so gut wie alles Banken in Deutschland anbieten!

Den Spruch sehen wir aber mehr als kritisch, da es dem Verbraucher eine Auswahl suggeriert, die faktisch einfach nicht stimmt. Die theoretische Bankenauswahl gibt es schon, aber es sind vor allem die kleinen und regionalen Banken wie Sparkassen, Volksbanken und PSD-Banken, welche hier angeboten werden bzw. überhaupt eine Finanzierung in der Region ermöglichen. So wird die Sparkasse Hamburg oder die Volksbank aus Rostock keine Immobilie in Regensburg finanzieren, da diese nicht in ihrer Region liegt. Übrig bleiben auf einer Plattform, welche mit „Das beste aus 300 Banken“ wirbt, eine Handvoll Anbieter. Diese können wir Ihnen natürlich ebenso anbieten.

Zudem sind Plattformen häufig etwas teurer als der Direktvertrieb. 

Welche Zinsbindungsfrist wähle ich am besten?

Die Antwort mag nicht überraschen. Aufgrund der Niedrigzinsphase ist eine Zinsbindung so lang wie möglich absolut sinnvoll. Aber natürlich muss auch wieder der Einzelfall betrachtet werden. Stehen evtl. eine Erbschaft oder größere Gehaltssprünge an, so können Sie die Zinsbindungsfrist etwas niedriger halten.

Je kürzer die Laufzeit, desto geringer wird der effektive Zins sein. Bei Annuitätendarlehen können Sie auch folgendes beachten:

Nach 10 Jahren können Sie immer (bei jeder Bank) kündigen. Haben Sie z.B. eine Zinsbindung über 25 Jahre festgelegt und sind die Zinsen in 10 Jahren immer noch niedrig, so können Sie den Vertrag auflösen und z.B. eine 15-jährige Zinsbindung in einem neuen Annuitätendarlehen beantragen.

Bieten Sie auch KFW an?

Ja, kein Problem. Das bauen wir gerne für Sie mit ein. Den Energiepass müssen Sie aber selber besorgen ;-).

Ich möchte mir den Zins langfristig sichern – welche Möglichkeiten gibt es hier?

Hier gibt es vor allem zwei Möglichkeiten:

A: Klassisches Annuitätendarlehen bis zu 30 Jahren, zumeist über Versicherer

Zum einen ein klassisches Annuitätendarlehen, wobei hier Banken bei spätestens 20 Jahre Zinsbindung ein Ende setzen (Regionale oft schon bei 10 oder 15 Jahren). Darüber hinaus sind vor allem in den letzten Jahren Versicherungsunternehmen aktiv und auch attraktiv geworden. Diese suchen für Ihre Anleger langfristige und kalkulierbare Anlagen (z.B. in einer Lebens- oder Rentenversicherung) und sind daher in der letzten Zeit sehr aktiv geworden im Bereich der Immobilienfinanzierung. Hier können Annuitätendarlehen sogar bis zu 30 Jahre vereinbart werden. Die Zinsen sind trotz der langen Laufzeit mehr als Konkurrenzfähig. Auch hier kann natürlich eine Sondertilgung vereinbart werden, ebenso wie eine Änderung des Tilgungssatzes oder eine Bereitstellungsfreie Zeit.

B: Die Absicherung über einen Bausparer, welcher die Restschuld ablöst.

Das ist oftmals auf Euro und Cent gerechnet die günstigste Möglichkeit. Sie schließen ein ganz normales Annuitätendarlehen über 10 oder 15 Jahre und zeitgleich einen Bausparer ab. Somit sichern Sie sich jetzt schon den günstigen Zins und können eine Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit vereinbaren. Wichtig ist hierbei aber, dass das Zuteilungsdatum des Bausparer exakt mit dem Ablauf des Annuitätendarlehens übereinstimmt.
Löst der Bausparer das Darlehen ab, können Sie selbiges jederzeit kündigen oder Sondertilgungen in unbegrenzter Höhe einsetzen.
Es gibt hier aber massive Unterschiede zwischen den einzelnen Bauspargesellschaften! Diese sind für den Kunden nicht immer ersichtlich. Besonders die Bauspartarife von Regionalen Banken sind oftmals etwas unglücklich & es gibt bessere Anbieter am freien Markt. 

Wir berechnen Ihnen gerne beide Varianten, welche günstiger für Sie erscheint.

Wie werden Sie eigentlich bezahlt? Entstehen Kosten für mich?

Nein, i.d.R. entstehen keine Kosten für Sie. Unsere Courtage ist im Effektivzins schon mit eingerechnet. Sie müssen also keinen Cent extra zahlen. Ebenso bekommen wir einen Teil der Abschlussgebühr des Bausparers. Die Abschlussgebühr des Bausparer müssen Sie aber ebenso bei jedem Anbieter bezahlen. Egal ob bei der Bank, im Internet oder bei einen freien Versicherungsmakler.

Wir behalten uns aber vor, dass wir für unser Finanzkonzept eine einmalige Pauschale von 249 Euro netto verlangen, falls wir das Gefühl bekommen, das die Gegenseite unsauber spielt. Diese werden wir Ihnen natürlich vorher schriftlich mitteilen. Wir spielen immer mit offenen Karten, aber wenn ein Interessent nur ein Finanzierungskonzept ohne konkreten Abschluss von uns erwerben möchte – das geht natürlich nicht.

Noch kam es noch nicht dazu, da wir ein aufrichtiges und ehrliches Verhältnis zu unseren Kunden & Interessenten haben. Bisher haben wir auch niemanden gefunden, der unsere Zinssätze unterbieten konnte.

Mit welchen Nebenkosten muss ich bei einer Finanzierung rechnen?

In Bayern liegt die Grunderwerbssteuer derzeit bei 3,5 %. Wenn Sie nur den Bauplatz erwerben möchten, so muss nur auf diesem dieser Satz gezahlt werden. Möchten Sie hingegen ein komplettes Haus oder eine Eigentumswohnung erwerben, so gilt dieser auf das gesamte Objekt.

Zudem kommt noch die Notarkostenpauschale von ca. 1,5 % dazu.

Haben Sie einen Immobilienmakler (nicht zu verwechseln mit Versicherungsmakler) beim Kauf hinzugezogen, so kommt die Vermittlungsprovision noch dazu. Einige Banken fordern zudem die Schätzkosten der Immobilie, welche der Antragssteller selbst tragen muss. Diese legen aber nur bei ca. 100 Euro und dürften verschmerzbar sein.

Bieten Sie auch Finanzierungen für fremdvermietete Immobilien an (=als Kapitalanlage)?

Ja, dies bieten wir Ihnen selbstverständlich auch an.

Ein kleiner Hinweis: Überlegen Sie sich eine Investition hier gut, denn in diesem Bereich laufen viele schwarze Schafe umher. Hier werden eigentlich grenzwertige Immobilien im schönsten beschrieben, lassen Sie sich nicht von bunten Flyern und Hochrechnungen zum Kauf drängen. Sie binden sich für eine sehr lange Zeit einen großen Klotz ans Bein. Passen Sie auf!

Ab wann fallen die Bereitstellungszinsen an?

Dies ist auch wieder von Bank zu Bank unterschiedlich. Grob kann gesagt werden, dass ab drei bzw. sechs Monaten oft ein Zinsaufschlag fällig wird. Manche Banken bieten bis zu 12, wenn nicht sogar 15 Monate Bereitstellungsfreie Zeit an. Ab dann kann relativ pauschal gesagt werden, das pro Monat ein Zins auf den Nicht abgerufenen Teil von 0,25 % monatlich gezahlt werden muss (3 % auf das Jahr gerechnet).

Meine Baufinanzierung wird teurer als gedacht und ich habe meinen Rahmen schon erschöpft. Was soll ich machen?

Dies kommt auch ab und an vor – hier gibt es einfach eine Praxisorientierte Lösung. Es sollte eine Aufnahme eines Variablen Darlehen folgen, wo Sie jederzeit den Kreditbetrag wieder zurückzahlen können. Dieser ist den derzeitigen Zins des Euribor gebunden und kann zwar sehr schnell steigen, aber bei einer Überschaubaren Summe hält sich das Risiko in Grenzen.

Alternativ kann auch ein Sofortdarlehen bei einer Bausparkasse aufgenommen werden. Diese geben bis zu 30.000 Euro oftmals Blanko heraus – ohne Sicherheiten, dafür zu einen etwas über den Markt üblichen Zins. Sie sehen also – es gibt genügend Möglichkeiten.

Müssen wir bei Ihnen einen persönlichen Termin machen zur Baufinanzierung?

Nicht unbedingt, aber die meisten Interessenten vereinbaren einen Termin bei uns im Büro. Hier kann man sich dann auch persönlich kennenlernen und auch sehen, ob die persönliche Chemie zwischen beiden Parteien passt (dies ist uns enorm wichtig).

Aber die Beratung kann natürlich auch rein per Internet und Telefon erfolgen. Vor kurzen wurde erst eine Baufinanzierung über 280.000 Euro von einen Kunden aus Regensburg gemacht, dem wir kein einziges mal gesehen haben und auch nicht miteinander telefonierten. Der Kontakt lief rein per Email ab.

I.d.R. wird aber ein erster Termin zum Kennenlernen vereinbart, wo wir grundsätzlich über die verschiedenen Modelle sprechen, schon erste Varianten durchrechnen und wir uns einfach über die Person informieren möchten.

Anschließend läuft sehr viel über Email. So werden auf dem kurzen Wege Angebote verschickt und Sie haben in aller Ruhe Zeit, diese zu lesen. Auch die Einreichung der Unterlagen kann per Mail oder per Post erfolgen.

Wie läuft das ab mit der Auszahlung bei einer Baufinanzierung?

Immer von Bank zu Bank (bzw. Versicherungsgesellschaft) unterschiedlich. Bei den meisten genügt aber die (Vorab) Rechnung, über das Bauvorhaben. Danach wird Ihnen das Geld entweder gut geschrieben oder direkt dem Auftraggeber (z.B. Baufirma) überwiesen.

Ich habe ein Investment & Aktiendepot und möchte dies eigentlich nur ungern auflösen, da die erwartende Rendite höher ist als der Effektivzins. Gibt es hier Möglichkeiten?

Jein – viele Banken zeigen sich hier eher uneins, aber mittlerweile haben wir gute Möglichkeiten gefunden, das wir hier eine attraktive Lösung finden.

So einen Fall haben wir auch zuletzt in unseren Blog beschrieben, als wir ein 70.000 Euro Depot nicht auflösen müssten und der effektive Zinssatz doch gleich bleibt. Dies ist aber oft eine individuelle Entscheidung der Bank bzw. Vorteilhaft ist es, wenn es einen guten Draht zum Sachbearbeiter gibt ;-). 

In welchen Regionen finanzieren Sie eine Immobilie?

Prinzipiell finanzieren wir Deutschlandweit.

Unser Angebot, das wir Sie zum Abendessen einladen, falls Sie jemanden finden, der günstiger finanziert als wir (siehe Blogbeitrag) gilt aber nur für unsere Region. Diese umfasst eine Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung in den Landkreisen Regensburg, Cham, SchwandorfStraubing und den umliegenden Bezirken. Hier spielen wir unsere Kontakte am besten aus – Sie müssen also auch nicht den Weg zu verschiedenen Regionalbanken antreten. Das übernehmen wir für Sie.

Selbstverständlich haben wir aber auch schon Immobilien z.B. in München finanziert, der Großteil der Finanzierungen über Banken, Bausparkassen und Versicherungen spielen sich aber in der Region Regensburg, Cham, Schwandorf und Straubing ab.

Helfen Sie uns auch, die richtige Versicherung für das Wohngebäude zu finden?

Selbstverständlich, hier greift ein Rad in das nächste bei uns. Es ist für uns fast schon "Alltag" geworden, die passende Bauherrenhaftpflichtversicherung oder Wohngebäudeversicherung für unsere Kunden zu finden!

Lesen Sie hier auch unsere Extraseite "Hausbau - benötigte Versicherungen" durch! Hier Sehen Sie, welche Versicherung wir für sinnvoll erachten bei einer Baufinanzierung. 

Achten Sie bitte auch auf eine passende Hausratversicherung - diese muss ggf. angepasst werden. Ebenso beachten Sie bitte Ihre bisherigen Versicherungsbedingungen. 

Meine Bank möchte mir bei der Baufinanzierung gleich eine Wohngebäudeversicherung oder Risikolebensversicherung verkaufen. Soll ich das Angebot annehmen?

Das steht Ihnen natürlich frei - ratsam ist aber ein ausführlicher Vergleich der Versicherungsbedingungen. Sie müssen natürlich nicht die angebotene Versicherungen einer Bank annehmen. 

Die Bankmitarbeiter haben natürlich gewisse Umsatzziele, die erfüllt werden müssen. So wird von oben auch etwas "Druck gemacht", um idealerweise auch eine Wohngebäudeversicherung oder Risikolebensversicherung zu verkaufen. 

Seien Sie hier bitte auf der Hut, da es i.d.R. leistungsstärkere Produkte auf dem freien Markt gibt. Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen und bestehen Sie auf eine eigene Wahl des idealen Versicherungsunternehmen. Idealerweise mit Hilfe eines unabhängigen Beraters (Ja, das können u.a. auch gerne wir sein ;-). 

Ich habe weitere Fragen zu meiner Bau bzw. Immobilienfinanzierung!

Ja, bitte stellen – wir wollen den FAQ Bereich ja auch erweitern ;-). Kontaktdaten von uns sehen Sie auf unserer Homepage;-).

Hilfe! Mein Bausparvertrag kommt in kürze in die Zuteilung - was soll ich machen?

Ganz Pauschal gesagt haben Sie Fünf Möglichkeiten bei der Zuteilung des Bausparer

  • Die Zuteilung wird von Ihnen angenommen und beantragen somit das Bauspardarlehen. Das bisher angesparte Guthaben & zusätzlich den Zinsen bekommen Sie zurück. Mit dem Bauspardarlehen beginnt nun die Tilgungsphase
  • Sie können sich aber auch für die Variante entscheiden, das Sie das Guthaben (+ Zinsen) annehmen und sich dem Wunsch des Bauspardarlehen bis zu einem Jahr offen halten.
  • Die Verschiebung des Darlehen in die Zukunft ist auch möglich, aber dann kommen Sie auch noch nicht an das Guthaben. Evtl. Interessant, wenn sich Ihre Immobilienpläne nach hinten verschieben. 
  • Verzicht auf das Bauspardarlehen und Sie nehmen das Guthaben (einschließlich Zinsen) und einen eventuellen Bonuszins (denn es ab und an gibt, wenn auf das Darlehen verzichtet wird)
  • Sie können aber auch auf die Zuteilung verzichten, erhöhen einfach die Bausparsumme des Vertrages und sparen einfach weiter an.