Die Elf größten Fehler zur Immobilienfinanzierung

11 größten Fehler Baufinanzierung

In Zeiten von durchaus ambitionierten Immobilienpreisen dürfen Sie keine eklatanten Fehler bei Ihrer eigenen Immobilienfinanzierung machen. Das zu erwerbende Objekt kann noch so schön berechnet werden – wenn Sie auf einige grundlegende Sachen nicht achten, dann kann der Traum plötzlich nach hinten losgehen. In Zeiten von einer angehenden Immobilienblase sollten Sie auf die folgenden zehn Punkte besonders achten. Denke Sie daran, dass die Preisentwicklung nicht immer in eine Richtung gehen kann und vor allem wird!

Untenstehend sind unsere 11 größten Fehler, welche Sie bei einer Immobilienfinanzierung machen können. Dies gilt bundesweit und natürlich auch für die Region Regensburg. Aus der Praxis, kein theoretisches Geschwafel :-).

1. Möglichst niedrige Tilgung vereinbaren

Wir geben zu, es ist verführerisch, wenn Sie nur eine sehr geringe Tilgung vereinbaren. Wenn Sie aber nicht gerade mit einem baldigen Erbe oder einem Lottogewinn rechnen, so kann Sie Ihre Restschuld in 10, 15 oder 20 Jahren richtig erschlagen. Oftmals wird auch gesagt „wir vereinbaren eine geringe Tilgung und machen später eine Sondertilgung“, aber ab und an bleibt es bei diesem schönen Versprechen.
Eine Ausnahme gibt es aber, welche für manchen (vor allem Gutverdiener) passen könnte: Vereinbaren Sie eine geringe Tilgung über eine möglichst lange Laufzeit und legen die monatliche Beitragsersparnis ganz normal in Investmentfonds an, welche langfristig eine Rendite von 7-10 % versprechen (zumindest war es die letzten 200 Jahren so ;)). Dies ist nicht unsere pauschale Empfehlung, kann aber unter Umständen strategisch Sinn machen.

2. Keine Rücklagen bilden

Diese sind extrem wichtig, um nicht in Kapriolen zu geraten. Behalten Sie auch zu Beginn der Finanzierung eine gewisse Rücklage, um auf unerwartete Kosten reagieren zu können. Denken Sie auch daran - selbst bei einem Neubau kommen nach einer gewissen Zeit die ersten Instandhaltungsarbeiten. Aber auch für weitere, eher unerwartete Kosten im Leben (wie z.B. das Auto) sollten Rücklagen gebildet werden. Nichts wäre schlimmer, als wie wenn Sie Ihre Raten nicht mehr bedienen können. Für unvorhersehbare Schäden am Haus oder Ihrer Wohnung sollten Sie auf jeden Fall eine leistungsstarke Hausratversicherung bzw. Wohngebäudeversicherung abschließen und hier auf keinen Fall am falschen Ende sparen. Lieber vereinbaren Sie eine höhere Selbstbeteiligung. Diese können Sie verkraften, einen Schaden im hohen fünf- wenn nicht sechsstelligen Eurobereich wahrscheinlich nicht.

3. Zu kurze Zinsfestschreibung

Dieser Punkt ist sicherlich in dieser Niedrigzinsphase mehr als einleuchtend, aber trotzdem sehen wir immer noch einige Finanzierungsvorschläge, die nicht bis zu Ende gedacht sind. Fixieren Sie bitte eine möglichst lange Zinsfestschreibung. Sehr viel niedrigere Zinsen wird es auf Dauer nicht geben, nach oben ist der Weg aber theoretisch weit offen. Ob ein sehr langes Annuitätendarlehen über 25 oder gar 30 Jahre oder eine reine Finanzierung über eine Bausparkasse oder ein Zwitter (z.B. Annuitätendarlehen über 15 Jahre, wobei ein Bausparer die Restschuld nach diesem Zeitpunkt ablöst) die bessere Lösung für Sie darstellt, muss in jedem einzelnen Fall berechnet werden.

Ausnahmen gibt es aber wie immer auch hier: Planen Sie mit enorm starken Gehaltssteigerungen, einem Erbe oder dem berühmten Lottogewinn, können Sie sich auch kurzfristiger festlegen. Sind Sie zumindest ansatzweise vermögend, können Sie auch wieder die Karte in puncto Ansparen in Investmentfonds ausspielen, wobei das Guthaben dann die Finanzierungssumme in 10, 15 oder 20 Jahre etwas ablösen könnte. Möchten Sie auf Nummer sichergehen, so vereinbaren Sie aber bitte unbedingt eine lange Zinsfestschreibung. Bei einem Annuitätendarlehen können Sie nach zehn Jahren eh immer aus dem Darlehensvertrag.

4. Löcher wie ein Schweizer Käse bei Ihrer Kaufpreisplanung

Gerne rechnen Käufer nur den reinen Kaufpreis und vergessen aber die Zusatzkosten. Allein die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % (in Bayern ist die Welt mit 3,5 % gerade noch in Ordnung ;)). Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 1,5 – 2 Prozent. Und auch der Makler (nicht zu verwechseln mit uns als Versicherungsmakler ;-)) schlägt noch zu, wenn er am Deal beteiligt ist. Zusätzlich können dies zwischen 3,57 und 7,14 % sein. Kaufen Sie eine etwas ältere Wohnung oder ein Haus, so kommen evtl. noch Renovierungskosten auf Sie zu, mit welchen Sie noch gar nicht gerechnet haben. Hier wird mal ein Fenster undicht, dort muss nachgebessert werden, etc.. Aber selbst bei einem Neubau entstehen immer wieder unerwartete Kosten. Gefühlt schlägt jeder mal die Hand auf…Hier kommen wir gleich zu Punkt 5.

5. Zu vorsichtig kalkuliert? Teure Nachfinanzierung ist die Folge!

Viele Bauherren können ein Lied davon singen. Im vereinbarten Festpreis sind nicht alle Leistungen enthalten, die für die Fertigstellung des Hauses oder der Wohnung nötig sind. So können gerne mal die Kosten für die Erschließung des Grundstücks, für das Einrichten der Baustelle, für Bodengutachten oder den Hausanschluss fehlen.
Sind diese Extra-Kosten nicht schon im Budgetplan vorhanden, so droht eine (teure) Nachfinanzierung.

6. Der Klassiker – zu wenig Eigenkapital

Das dürften Sie mittlerweile wissen. Banken, Versicherer und Bausparkassen verlangen bei zu wenig Eigenkapital satte Zinsaufschläge. Der Monatsbeitrag steigt dann leicht über das hinaus, was sich der Käufer eigentlich leisten kann. Oder auch wollte. Muss die Immobilie nach einigen Jahren versteigert werden, besteht das nicht unerhebliche Risiko, dass der Erlös nicht zur Schuldentilgung reicht. Dann ist das Haus weg! Das kann man niemand wünschen. Sollte aus taktischen Gründen nicht Eigenkapital zurückgehalten werden (da es z.B. derzeit angelegt wird), dann sollten es mind. 10-20 % an Eigenkapital sein. Idealerweise mehr.

7. Fehlende Flexibilität – vielleicht ist Ihnen das jetzt egal, aber in 5 Jahren?

So manches Kreditangebot erscheint sehr günstig, verpflichtet aber zu starren Raten. Wissen Sie, wie Ihr Leben in einigen Jahren aussieht? Beruflich? Familiär? So darf man bei einigen Angeboten während der Zinsbindung die Raten weder erhöhen noch senken. Selbst Sonderzahlungen sind frühestens gerne nach 10 Jahren möglich. Man muss den Instituten aber eines zu Gute halten: mittlerweile sind viele Finanzierungen flexibler geworden. Aber noch immer gibt es vermeintlich günstige Lösungen am Markt, welche wir nicht mal unserem ärgsten Feind anbieten würden ;).

8. Upps, der Bereitstellungszins wurde vergessen

Viele Bauherren rufen Ihren Kredit in Etappen ab – je nach Baufortschritt. Doch für den ungenutzten Teil des Kredites verlangen die Banken sogenannte Bereitstellungszinsen von bis zu 3 Prozent – zusätzlich zu den Vertragszinsen. Hier müssen Sie beim Angebotsvergleich unbedingt darauf achten, dass Sie eine möglichst lange bereitstellungsfreie Zeit vereinbart haben (je nach Finanzierungsgeber kostet dies aber oftmals nicht unerheblich mehr). Vergleichen Sie somit bei den verschiedenen Angeboten auch die Details!

9. Förderung nicht mit einbeziehen

Den Begriff „KfW Bank“ haben Sie sicherlich schon mal gehört. Das kann eine runde Sache sein, besonders wenn Sie sehr energieeffizient bauen. Für die zu finanzierende Stelle sind solche Darlehen nicht wirklich attraktiv, da die Provision gering ist und der Verwaltungsaufwand erhöht. Hier gilt es aber den Einzelfall zu prüfen, denn wir können z.B. den vermeintlichen Lobgesang auf die Wohnriester nicht ganz nachvollziehen. Sie sicherlich auch nicht, wenn Sie die andere Seite der Medaille mal angesehen haben ;).

10. Keine bzw. nur fehlerhafte Risikoabsicherung

Jetzt kommen wir als Versicherungsmakler ins Spiel ;). Was wir teilweise für Konstrukte sehen – schrecklich. Da wird zwar die eigene Traumimmobilie mit viel Schweiß, Geld und Engagement auf die Beine gestellt, aber die Absicherung ist anschließend so fehlerhaft wie das Demokratieverständnis in Nordkorea.

Grobe Fahrlässigkeit in der Wohngebäudeversicherung interessiert nicht, von Sturmstärke noch nie etwas gehört und ob Ableitungsrohre vor Wurzelbefall versichert sind? Schulterzucken… Dies kann man gut mit einer Autoversicherung vergleichen. Hier kauft man sich doch auch keinen Karren für 50.000 Euro und versichert diesen dann mit der Teilkaskoversicherung. So kommt uns aber oft die Wohngebäudeversicherung vor. Ebenso das Fehlen einer Bauleistungsversicherung.

Selbstverständlich fehlt auch ab und an eine (bedarfsgerechte) Risikolebensversicherung. Klar, man schwebt im siebten Himmel, hat vielleicht sogar geheiratet oder der Storch sagte schon hallo. Da denkt man an das Unbegreifliche namens Todesfall natürlich sehr ungern. Aber wenn Ihr Partner nicht mehr am Leben ist, dann fällt es Ihnen sicherlich schwer, die Immobilienfinanzierung aufrecht zu erhalten. Sie sind eh in der glücklichen Situation, dass Sie sich aufgrund der Finanzierung über vereinfachte Gesundheitsfragen in der Risikolebensversicherung freuen können. Nutzen Sie die Chance!

Genauso wichtig wie eine RLV ist eine passende Berufsunfähigkeitsversicherung. Können Sie nicht mehr arbeiten und haben kein Einkommen mehr, dann wird es Ihnen schwerfallen, die monatliche Rate für die Finanzierung aufrecht zu erhalten. Deshalb gehört zu JEDER Immobilienfinanzierung die passende Berufsunfähigkeitsversicherung. Und damit meinen wir keinen 500 Euro Vertrag bis 60 Jahre, den Ihnen mal die hiesige Hausbank kurz nach der Ausbildung ans Herz gelegt hat.

11. Last but not least – auf die Hausbank vertrauen

Auch ein Klassiker. Wenn sich der durchschnittliche Bundesbürger eine neue Mikrowelle leistet oder ein neues Handy erwirbt, wird sich informiert, als gebe es keinen Morgen mehr. Bei der wohl größten Investition im Leben vertraut man aber der Hausbank, da diese immer so schön mit den Fahnen winken, einmal im Jahr eine Geburtstagskarte schicken oder gnädiger Weise das monatliche Girokonto mit nur fünf Euro belasten, es könnten ja noch mehr sein.
Für viele Hausbanken ist der gut gemeinte Kunde oftmals ein „Lemming“, dem man einfach erst einmal ein recht schlechtes Angebot vorlegt. Informiert sich die Person nicht weiter, kann die nächste Weihnachtsfeier gerettet sein oder alternativ wurden die Zahlen des Vorgesetzten schon am Monatsanfang erfüllt.

Dies war eine kleine Zusammenfassung aus dem Praxisgeschehen, welches wir bisher über all die Jahre erlebten. Jetzt sind Sie hoffentlich etwas schlauer als vorher. Wir würden uns natürlich sehr freuen, wenn Sie uns in Ihre Überlegungen zur Immobilienfinanzierung mit einbeziehen könnten. Unsere Beratung ist kostenfrei, aber nicht umsonst ;). Ob in der Region Regensburg, Cham, Schwandorf, Straubing oder bundesweit – wir tun unser Möglichstes, um für Sie die passende Immobilienfinanzierung zu finden!